KSIĄŻKA WYRÓŻNIONA
NA WARSZAWSKICH
TARGACH WYDAWNICTW EKONOMICZNYCH
W KATEGORII FINANSE I BANKOWOŚĆ
MIESZKANIE
JEST DOBREM PIERWSZEJ POTRZEBY.
O czym warto pamiętać,
decydując się na kupno mieszkania
i zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego
Wstęp
Celem tego opracowania jest ocena w świetle powyższych założeń obecnego stanu finansowania polskiego sektora mieszkaniowego kredytem hipotecznym oraz próba wskazania podstawowych uwarunkowań i kierunków niezbędnych zmian w tym zakresie. W przypadku naszego kraju są to problemy szczególnie ważne z co najmniej trzech powodów.
Po pierwsze mamy w Polsce ciągle do czynienia z bardzo niskim stopniem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, co stanowi niejako fundamentalną podstawę do kreowania wysokiego popytu na kredyt hipoteczny, z drugiej jednak strony cenę mieszkań sztucznie podnoszą bariery po stronie podaży wynikające z czynników formalnoprawnych, z których najważniejsze to brak planów przestrzennego zagospodarowania oraz długotrwałe procedury administracyjne powodujące, że przygotowanie wszystkich dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia robót budowlanych trwa nawet kilkanaście miesięcy. W związku z tym w warunkach niskich stóp procentowych, liberalizacji polityki kredytowej banków i pojawiającego się z reguły wówczas oczekiwania wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych, mechanizm ekspansji kredytów hipotecznych może być wyjątkowo silny.
Po drugie należy zauważyć, że polski rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych jest rynkiem młodym i znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Jego szybki wzrost w ostatnich latach był w dużej mierze wynikiem niskiej bazy, co potwierdza wiele danych statystycznych. I tak w 2008 roku udział Polski w ludności Unii Europejskiej wynosił 8,3%, w PKB 2,4%, a w kredytach hipotecznych jedynie 0,4%. Poza tym zgodnie z danymi Europejskiego Banku Centralnego (EBC) zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych przeznaczonych na cele mieszkaniowe w relacji do PKB na koniec 2008 roku wynosiło średnio dla UE 50%, natomiast w przypadku Polski wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 16%. Polski rynek kredytów hipotecznych ponadto nie ma, jak dotąd, charakteru masowego, przybliżone szacunki pokazują, że jedynie nieco ponad 3% ludności w wieku produkcyjnym zaciągnęło mieszkaniowy kredyt hipoteczny. Można zatem przypuszczać, że dotychczas z kredytów hipotecznych skorzystała jedynie najbardziej aktywna i jednocześnie posiadająca najwyższe dochody część społeczeństwa. W świetle powyższych uwarunkowań można zatem postawić tezę, że w średnim i długim okresie zapotrzebowanie na kredyt hipoteczny w Polsce będzie rosło. Bardzo ważne jest w tej sytuacji odpowiednie ukształtowanie systemu finansowania nieruchomości mieszkaniowych w naszym kraju, wraz z aktywniejszym wykorzystaniem polityki państwa w tym zakresie. Jak wiadomo, rozwój kredytowania hipotecznego przynosi wymierne korzyści bankom, poszczególnym gospodarstwom domowym, a także całej gospodarce, ale może stanowić jednocześnie bardzo duże zagrożenie dla całego systemu finansowego w przypadku niekontrolowanego mechanizmu wzrostu akcji kredytowej. Można więc postawić pytania, uwzględniając również ostatnie doświadczenia z rynków hipotecznych, czy gwałtownie nakręcającą się ekspansję kredytowania nieruchomości mieszkaniowych powinno się regulować. Jeśli tak, to jakiej natury instrumenty powinny zostać w tym celu wykorzystane? Czy należy wykorzystać w tym zakresie instrumenty polityki pieniężnej czy regulacje nadzorcze i ostrożnościowe?
Po trzecie wreszcie polski system finansowania nieruchomości mieszkaniowych ukształtowany w ciągu kilkunastu ostatnich lat wymaga istotnych zmian, zarówno ze względu na wnioski wypływające z kryzysu na rynkach hipotecznych, jak i polskie aktualne uwarunkowania, głównie w zakresie refinansowania długoterminowych kredytów mieszkaniowych. Wszystko bowiem na to wskazuje, że okres znacznej nadpłynności polskiego sektora bankowego dobiega końca. Oznacza to tym samym poważne ograniczenia dotychczasowych możliwości łatwego pozyskania środków na refinansowanie kredytów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, pochodzących prawie wyłącznie z depozytów. Banki będą zmuszone wykorzystywać w tym celu inne instrumenty finansowe. Ogólnie można zatem powiedzieć, że funkcjonujący dotychczas w Polsce system finansowania nieruchomości mieszkaniowych, bazujący głównie na bankach uniwersalnych i finansowaniu kredytów przez depozyty, potrzebuje istotnej rekonstrukcji, w tym przede wszystkim w zakresie ryzyka płynności, ale również ryzyka kredytowego.
 Sprawdź inne tytuły: Gabriel Główka
|
